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18 de Setembro de 2019

Corretagem de imóvel na Planta

Milton Souza, Mágico
Publicado por Milton Souza
há 5 anos

Um cenário comum, quando você vai comprar um imóvel na planta, praticado pela maioria das Construtoras:

A Construtora contrata uma empresa (imobiliária) através de um contrato indireto, que contrata seus corretores (provavelmente também por fora) e na hora da compra, passando a conta para o cliente quase sempre através de uma lista de cheques, tudo visando "a legalidade da corretagem".

A corretagem é uma atividade legal, mas antes disso, é um serviço. E um serviço só pode ser cobrado, se foi contratado, prestado, e não deve restar dúvida sobre quem prestou, para quem, e a pedido de quem.

O cenário, praticamente deixa explicito, um monte de sonegação de imposto e provavelmente também desrespeito a leis trabalhistas para com o corretor, que não deve ter nenhum direito trabalhista, e seu serviço dividido por um monte de gente (veja a quantidade de cheque que você acaba pagando para realizar o negócio).

Em nenhum momento questiono a profissão de corretor, ou entro no mérito de que o corretor não deve receber pelo serviço prestado.

E apesar de já ficar cada vez mais clara a falcatrua aplicada pelas construtoras, e condenadas por um ou outro tribunal e para um ou outro caso, gostaria de apresentar outra perspectiva, já que independente de um ou outro processo ser julgado e dar ganho de causa contra a construtora, o que acho inadimicível é que ela tenha que responder apenas para quem processa e não que seja aplicada uma multa sobre seu faturamento ou algum outro tipo de sansão para evitar os absurdos, e não ressarcir um ou outro cliente que entra com o processo. Porque no mínimo, vai continuar valendo a pena para a construtora, continuar com os desfalques.

Assim, vou resumir os absurdos praticados nesse simples cenário corriqueiro:

1) Você vai no stand de venda para comprar um apartamento por R$ 100mil. Chega lá, e tem pessoas (corretores) que se apresentam como sendo da construtora. Já é falso.

2) O preço em geral é anunciado nas midias, ou no próprio local, o corretor apresenta o empreendimento, você gosta e resolve comprar e recebe o mesmo preço de R$ 100mil anunciado, como as "facilidades" de pagamento, e acaba assinando uma proposta, já que mesmo em dúvida, o corretor não vai deixar você sair de lá facilmente, sem antes mostrar que você esta perdendo um bom negócio. Enfim, esse trabalho todo, em geral não é a seu favor, e sim da Construtora e também do corretor, porque tem meta para atingir. Eles já pegam um cheque de caução, porque se der tempo de descobrir o que esta errado, já perde o cheque. Esse procedimento é questionável, porque se por algum motivo a construtora não quiser vender o apartamento, vai devolver o cheque mas não vai pagar o equivalente que você pagaria se desistisse. Não existe reciprocidade. Nesse ponto, se o corretor estivesse prestando um serviço para você, ele no mínimo deveria ser honesto quanto a esse pequeno problema.

3) Depois você é apresentado a SATI, que é o primeiro serviço prestado sem você precisar ou ter algum benefício sobre ele. Você tem que pagar ou desistir da caução. Esse é mais um assunto que muitos tribunais estão julgando a favor de quem entra com processo. Mas o "seu" corretor se esquece de alertar sobre isso...

4) Passado essa fase, aparece a cobrança da "corretagem", quase sempre através de um monte de cheque que você é obrigado a dividir entre a pessoa que te atendeu e um monte de gente que você jamais vai conhecer. Sem querer discutir a "Corretagem", eu gostaria de discutir o serviço. Porque se o corretor prestou o serviço, porque não pagar apenas para ele? Esquecendo do fator legalidade, se o serviço foi mesmo prestado por mais de uma pessoa, não seria razoável você conhecer essas pessoas? Então, chego a conclusão que o corretor ali faz parte de uma organização. Vou chamar essa organização de EMPRESA e descartar que o serviço foi prestado por um corretor (Pessoa física). Bom, poderia chamar também de "Quadrilha"... Mas deixo essa conclusão para o leitor... Mas vamos chamar de EMPRESA e tentar definir no próximo item o serviço prestado por essa EMPRESA.

5) A conclusão então, é que a corretagem esta sendo prestada por uma EMPRESA. Se é uma EMPRESA e você que esta contratando essa empresa para prestar o serviço de corretagem, no mínimo você deveria saber quem esta contratando. E considerando ainda que é uma EMPRESA, na hora de pagar, você deveria receber um recibo com CNPJ e não soltar um monte de cheques, o que já configura o não pagamento de impostos por parte dessa EMPRESA, e provavelmente também de direitos trabalhista do corretor, supervisor, gerente... Toda a tropa dos cheques. Então, para não chamar de "Quadrilha", vamos considerar o próximo item.

6) Para que a cobrança possa ser aceita por um ou outro Juiz, deverá existir um documento mostrando que você contratou o serviço de corretagem, e para isso, em geral aparece uma lista (ou planilha) onde aparecem os cheques e as pessoas que você esta pagando, através de uma hierarquia, e "pasme", como não existe uma "EMPRESA" definida, essa planilha é fixada ao contrato, com o logotipo da Construtora. Bom, a construtra é uma EMPRESA... (talvez uma Quadrilha!), então, só pode ser para ela que você esta pagando pelo serviço de corretagem. Agora, como pode existir a figura de uma corregagem se quem esta vendendo é a Construtora, e um bem que é dela. Pior ainda, a Construtora em geral não tem em sua razão social a atividade de corretagem. Estaria prestando um serviço ilegal.

Com isso tudo, não entendo como um Juiz pode cair nessa fraude toda e considerar que a construtora não é a responsável por essa armadilha toda. Não tem um só item na lei que permite a prestação de qualquer tipo de serviço sem saber quem esta contratando e quem esta realizando o serviço e para qual finalidade. Então, não posso deixar de acreditar que nesses casos, o Juiz é conivente com a fraude, quando dá ganho de causa a EMPRESA ou CONSTRUTORA. Conivente também, mesmo não dando o ganho para Construtora, simplesmente pune com o pagamento (ou melhor) ressarcimento dos valores pagos (e em rarissimos casos, com o dobro do valor). Então, isso incentiva a Construtora a continuar lesando seus clientes com essa "regra demercado" aplicado por quase todas as Construtoras.

Visto por esse lado, é como se o Juiz (em raros casos) condenasse um ladrão a devolver a carteira e soltasse o indivíduo para continuar roubando enquanto não fosse pego de calça curta... Novamente nesse caso, o Juiz pediria para devolver a carteira e soltava novamente.

Pergunto: Da forma que esta, não é isso que esta acontecendo?

Fonte: Http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/decisoes-proibem-corretagem-na-compra-do-imovel-na-p...

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